Μόνο ηλεκτρονικά η πληρωμή ενοικίου - Με 7+1 αλλαγές μπαίνει τάξη στην αγορά και τελειώνει το πάρτι φοροδιαφυγής από τα Airbnb

 

Οδηγίες προς τους ιδιοκτήτες - Χρήσιμες συμβουλές για μισθωτές

Τέλος οι προστριβές και αγωγές για ανείσπρακτα ενοίκια!

«Απόβαση» της ΑΑΔΕ σε Μέσα Κοινωνικής Δικτύωσης και Airbnb

 Η κατάθεση (ή μη) του ποσού στην τράπεζα θα αποτελεί αποδεικτικό συμβατικής παράβασης εκ μέρους του ενοικιαστή. Αφορά, δε, όλα τα ενοίκια -ανεξαρτήτως ποσού- που θα κατατίθενται στην τράπεζα! Τέλος, λοιπόν, τα φέσια σε ιδιοκτήτες και οι παραβάσεις των εξώσεων.

Φρένο στο ράλι

Η τρελή κούρσα ανόδου των ενοικίων σε όλη τη χώρα απασχολεί ιδιαίτερα την κυβέρνηση, η οποία αναλαμβάνει δράση, καθώς καταγράφονται πολλές παρατυπίες, ενώ υπάρχουν καταγγελίες και από τις δύο πλευρές (ιδιοκτήτες-ενοικιαστές).

Από την πλευρά των ιδιοκτητών καταγράφονται χιλιάδες περιπτώσεις στρατηγικών κακοπληρωτών:

► Νόμιμοι ιδιοκτήτες έχουν φορτωθεί απλήρωτα ενοίκια πολλών μηνών.

► Υπάρχουν πολλές καταγγελίες για ενοικιαστές που εγκαταλείπουν το ακίνητο, αφήνοντας απλήρωτο ρεύμα.

► Στα διαμερίσματα οι ιδιοκτήτες βρίσκουν εκτεταμένες καταστροφές/ φθορές, μετά την αποχώρηση των ενοικιαστών.

► Πολλές είναι οι καταγγελίες και για αντικοινωνική συμπεριφορά ενοικιαστών.

► Πληθαίνουν οι καταγγελίες και για κρυφές υπενοικιάσεις των ακινήτων από τους αρχικούς ενοικιαστές. Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, από νομικής άποψης σήμερα υπάρχουν τρία μέσα που μπορεί να αξιοποιήσει ένας ιδιοκτήτης, καταφεύγοντας στο αρμόδιο δικαστήριο:

► καταγγελία της μίσθωσης, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα,

► αγωγή αποβολής λόγω δυστροπίας, σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, και

► έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, χωρίς διεξαγωγή δίκης, με ταυτόχρονη διεκδίκηση (ή μη) και των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που λειτουργούν νόμιμα και οι οποίοι αποτελούν την πλειονότητα, θέλουν να μπει φραγή σε αυτή την κατάσταση, ενώ και η ΠΟΜΙΔΑ επανειλημμένα και ανοιχτά έχει θέσει τις προτάσεις της για το φαινόμενο της παραοικονομίας.

Από την άλλη πλευρά, στα Υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης έχει κατατεθεί πληθώρα καταγγελιών εις βάρος ιδιοκτητών. Ενδεικτικά αναφέρονται οι εξής:

► Για ενοίκιο €1.500 στον Άλιμο, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει τα €1.000… στο χέρι και μόνο τα 500 εμφανίζονται στην τράπεζα!

► Δωρεάν παραχώρηση ακινήτου από ιδιοκτήτη στην κόρη του. Η κόρη το διατηρεί ως μόνιμη κατοικία… στα χαρτιά, την έχει δηλώσει και στη ΔΕΗ, αλλά στην πραγματικότητα το έχει εκμισθώσει με «μαύρα» στην κουμπάρα της, η οποία δηλώνει φιλοξενούμενη του πατέρα της κουμπάρας της!

► Ιδιοκτήτης δηλώνει το διαμέρισμά του ξενοίκιαστο. Ωστόσο, το έχει παραχωρήσει με αδήλωτο ενοίκιο. Για να μην «καρφωθεί» όμως ο ενοικιαστής, παίρνουν ρεύμα και το πληρώνουν εξ ημισείας με το διπλανό διαμέρισμα! Οι έλεγχοι της ΔΕΗ έχουν βγάλει πολλά τέτοια λαβράκια…

Από την κυβέρνηση προωθούνται οι εξής αλλαγές:

1. Καθιέρωση της υποχρεωτικής πληρωμής ολόκληρου του ενοικίου μέσω τράπεζας. Συνεπώς, ο ενοικιαστής θα καταθέτει κάθε μήνα το ενοίκιο στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη της κατοικίας του.

2. Το παραπάνω μέτρο αφορά όλες τις καταθέσεις ενοικίων, ακόμα και κάτω των €400 και μάλιστα δεν θα επιτρέπεται να γίνονται στο γκισέ των τραπεζών ή μέσω ΑΤΜ, αλλά μόνο μέσω e-banking. Πολύ απλά, θα πρέπει να φαίνεται η κατάθεση από τον λογαριασμό του ενοικιαστή στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη.

3. Επιπλέον, θα ρυθμιστούν θέματα προμήθειας, αν οι τράπεζες ιδιοκτήτη-ενοικιαστή είναι διαφορετικές, καθώς η επιπλέον χρέωση φτάνει έως και €4 για κάθε συναλλαγή. Εξετάζεται λοιπόν το σενάριο να μοιράζονται ενοικιαστής και ιδιοκτήτης το κόστος αυτό.

4. Σε κάθε περίπτωση, η μη εξόφληση του ενοικίου ηλεκτρονικά θα αποτελεί φορολογική παράβαση!

5. Σύνδεση εμβαδού (τ.μ.) και αξίας ακινήτου με το ύψος του ενοικίου.

6. Θεσμοθέτηση ανώνυμης καταγγελίας για παραβάσεις του νόμου, αν π.χ. ο ιδιοκτήτης ζητεί να εισπράττει το ενοίκιο με «μαύρα».

7. Τέλος, τα φέσια σε ιδιοκτήτες. Ο νόμος θα είναι σκληρός, καθώς χιλιάδες αγωγές έχουν κατατεθεί για αθέτηση συμφωνιών… Με δήλωσή του ο ιδιοκτήτης δεν θα προβαίνει πλέον σε αγωγή για τα ενοίκια, αλλά θα αρκεί μια απλή δήλωση στην εφορία, με την επίδειξη του τραπεζικού λογαριασμού.

8. Στα Airbnb θα ακολουθηθεί ό,τι ισχύει και στα ξενοδοχεία, αν οι ιδιοκτήτες νοικιάζουν πάνω από τρία διαμερίσματα.

Όλα τα εισοδήματα από ενοίκια το 2022 θα περάσουν από το μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ. Ιδίως οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως Airbnb, Booking.com κ.λπ., καθώς ο περσινός τζίρος τους στην Ελλάδα ξεπέρασε τα 3,3 δισ. ευρώ. Όλα αυτά θα διασταυρωθούν και μέσω πιστωτικών καρτών και τραπεζικών λογαριασμών των ιδιοκτητών.

Η ΑΑΔΕ εντόπισε 14.736 καταχωρίσεις ακινήτων χωρίς Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή με αριθμό που δεν ήταν έγκυρος! Διαπιστώθηκε επίσης ότι 73.258 διαχειριστές-ιδιοκτήτες ακινήτων δεν είχαν δηλώσει τα πραγματικά εισοδήματά τους από τα ακίνητα! Όταν κλήθηκαν από την Αρχή, εμφάνισαν επιπλέον εισοδήματα 102.000.000 ευρώ!

Οι ποινές για μη παροχή στοιχείων από τις ψηφιακές πλατφόρμες κυμαίνονται από 30.000 μέχρι και 100.000 ευρώ για τον πάροχο υπηρεσιών διαδικτύου, ενώ στα υπόλοιπα πρόσωπα μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο από 5.000 μέχρι και 30.000 ευρώ για παράβαση της υποχρέωσής τους για παροχή πληροφοριών στην ΑΑΔΕ.

Οδηγίες προς τους ιδιοκτήτες

Όλες οι παλαιές και νέες μισθώσεις κύριας κατοικίας καθορίζονται σήμερα από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα:

► Η μίσθωση έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα κι αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος. Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

► Το ενοίκιο και η αναπροσαρμογή. Κάθε συμφωνία για το ύψος του ενοικίου αλλά και για τη μετέπειτα σταδιακή αναπροσαρμογή του, που συμπεριλαμβάνεται στο μισθωτήριο, νομικά είναι απολύτως έγκυρη. Σήμερα η συμφωνία υψηλών ποσοστών αναπροσαρμογής δύσκολα τηρείται στην πράξη.

► Αναπροσαρμογή κατά τη διάρκεια της τριετίας. Αν ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο ενοίκιο μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως, όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις. Δηλαδή ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή.

► Χρήση κατοικίας. Στις παραπάνω ρυθμίσεις υπάγονται μόνο οι μισθώσεις στις οποίες το ενοίκιο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή. Δεν υπάγονται στις διατάξεις αυτές οι μισθώσεις για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία ή προσωρινή διαμονή. Αν το ενοίκιο χρησιμοποιείται για οικογενειακή στέγη, πρέπει κατά τη σύνταξή του να αναγράφεται το πλήρες ονοματεπώνυμο της/του συζύγου.

► Καταγγελία λόγω λήξης. Μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κύριας κατοικίας από τον εκμισθωτή είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν υφίσταται πλέον.

► Μη πληρωμή μισθώματος. Έχει καθιερωθεί ταχεία διαδικασία έκδοσης δικαστικής «διαταγής απόδοσης μισθίου».

Χρήσιμες συμβουλές για μισθωτές

► Ελέγξτε με σχολαστικότητα το σπίτι που βρήκατε για να μισθώσετε. Δείτε με προσοχή σε τι κατάσταση βρίσκεται. Να το δείτε μέρα και όχι νύχτα!

► Ζητήστε άμεσα να αποκατασταθούν ελαττώματα. Αν δεν γίνεται, να αναγραφούν στο μισθωτήριο.

► Ερευνήστε τις χρηστικές δυνατότητες του ακινήτου. Δείτε πόσο σας εξυπηρετεί, αν δηλαδή κοντά υπάρχουν σχολεία, αγορά κ.λπ.

► Μάθετε άμεσα πόσες είναι οι οικονομικές υποχρεώσεις σε κοινόχρηστα, λογαριασμούς, δημοτικά τέλη κ.λπ.

► Δεν πληρώνετε προκαταβολές, αν δεν βεβαιωθείτε ότι αυτός που σας τις ζητεί είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του.

► Όλες οι μισθώσεις έχουν ελάχιστη διάρκεια τρία (3) χρόνια από την έναρξή της, όπως και οι επαγγελματικές.

► Η συμφωνία είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα.

► Μετά τη λήξη της τριετίας, η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ως αορίστου χρόνου.

► Προσοχή! Μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, χωρίς ρητή συμφωνία του εκμισθωτή, δεν τον απαλλάσσει από τις υποχρεώσεις του ούτε δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης.

► Στο μισθωτήριο αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνημένο μίσθωμα, που πάει στην ΑΑΔΕ άμεσα πλέον.

► Με την υπογραφή του ενοικίου καταβάλλεται ως εγγύηση ποσόν ενός μηνός για παλαιές κατοικίες και δύο για τις νέες.

► Η εγγύηση επιστρέφεται άτοκα κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή, κατά κανόνα με την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη σε καλή κατάσταση και την εξόφληση όλων των μισθωμάτων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας και γενικά την εκκαθάριση όλων των μεταξύ τους κάθε είδους οικονομικών εκκρεμοτήτων.

► Για τη μη εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (μίσθωμα-κοινόχρηστα-λογαριασμοί) κοινοποιείται εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων.

► Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σε 15 ημέρες, τότε η διαδικασία σταματά αυτόματα, εκτός αν αυτό έχει επαναληφθεί στο παρελθόν.

► Αν δεν εξοφληθούν, εκδίδεται αμέσως και κοινοποιείται στον ενοικιαστή «διαταγή απόδοσης μισθίου», στην οποία μπορεί να συμπεριλαμβάνεται και καταδίκη σε καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων, κοινοχρήστων και λογαριασμών, η οποία εκτελείται έπειτα από 20 ημέρες.

► Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει με τον δικηγόρο του ανακοπή κατά της διαταγής αυτής, προβάλλοντας βάσιμους λόγους, όπως είναι η έγκαιρη εξόφληση των οφειλομένων.

► Αν προσφέρατε κανονικά το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, αλλά αυτός αρνήθηκε παράνομα να το εισπράξει, για να μη θεωρηθείτε δύστροπος, έχετε το δικαίωμα να καταθέσετε τα χρήματα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.

*Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα «Απογευματινή»

πηγή parapolitika.gr